【财经分析】弘阳地产:千亿销售目标壮志未酬 毛利率逐年下滑

发布日期:2021-11-29 17:49   来源:未知   阅读:

  弘阳地产2020年累计合约销售金额为865亿元,虽然2020年865亿元的销售额超过了调整后的目标,但是3年前弘阳地产树立的2020年雄心却是目标1000亿。

  新华财经香港3月30日电 根据弘阳地产集团有限公司(以下简称“弘阳地产”)29日公布的年度业绩报告,2020年累计合约销售金额为865亿元,突破历史新高,同比上升32.8%;累计合约销售面积为591.56万平方米,同比增长20.6%;实现确认销售收入201.6亿元,同比大幅增长32.9%。

  然而,市场在看到弘阳地产成绩的同时,还关注企业曾经说好的千亿目标去哪了,以及利润率下滑与销售额增长不匹配的现象。有观点认为,其背后不乏“拔苗助长”之由,以及企业非健康的大规模扩张问题。

  相较于2019年651.5亿元的合约销售额,弘阳地产在2020年的销售总额同比增长32.8%,远高于2020年上半年4.4%的同比增幅。相较于去年3月弘阳地产调整之后的年度销售目标——750亿元,29日公布的业绩也超越预期。弘阳地产表示,2020年交出了高分答卷。

  弘阳地产作为综合性房地产开发商,专注于住宅物业开发、商业物业、综合物业的开发和运营管理,起步于长三角地区,目前覆盖的城市包括南京、苏州、扬州、无锡、南通、镇江、湖州、毫州、常州、泰州、合肥、滁州、马鞍山等60个左右。企业所坚持的“开发+商业”收入结构,在一定程度上得到市场认可,有观点认为,此种双轮驱动的模式有助于提升品牌效应,并产生稳定的现金流。

  从2020年度的业绩报告来看,弘阳地产实现营业收入201.59亿元,同比增长32.9%。从具体业务表现来看,物业销售仍是弘阳地产的支柱业务,占比高达97.3%,全年物业销售、商业经营分别上涨33.3%、22.8%。

  在年度业绩报告公布之前,克而瑞研究中心发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》已将弘阳地产列为全口径销售额第49位。在《2020中国房地产500强》排名中,弘阳地产也因2020年上半年和全年的销售量,排名前50。

  从近期弘阳地产在香港股市的行情来看,也有正面表现。2月以来,其股价持续走高,累计涨幅超过10%。

  根据弘阳地产3月初公布的截至2021年2月底未经审核的营运数据,1–2月弘阳地产实现累计合约销售额115.1亿元;累计销售面积765744 平方米;平均销售价格为每平方米人民币15037元。

  虽然2020年865亿元的销售额超过了调整后的目标,但是3年前弘阳地产树立的2020年雄心却是目标1000亿。135亿的差距导致曾经的壮志未酬,引发了市场关注,不少判断认为其背后不乏“拔苗助长”之由。

  2017年,弘阳集团董事长曾焕沙提出了2020年的战略目标:地产实现千亿规模,商业完成百店计划。

  随后,自2018年开始,房住不炒、因城施策、三道红线等行业规则为楼市设置了发展底线。弘阳地产计划完成千亿地产目标恰恰处于这一时间段,而且根据媒体报道,该企业在2016年确立的2020年发展目标还是冲刺400亿元,时隔一年,2020年的销售目标就提高了600亿元。

  当时为了冲击千亿目标,倡导“在商言人”精神的弘阳地产在2018年聘请了一批明星职业经理人,也开始在土地储备和和城市布局方面不断扩张。

  然而最终的结果却是:在促进行业稳健经营、可持续发展的规则背景之下,以及企业追求规模扩张的急切态度之中,弘阳地产千亿销售和百店计划的目标都要延后才能实现。

  业界研究人士表示,在近几年的市场状况下,房地产企业实现弯道超车的可能性较小,尤其是对于中小型房地产企业而言。

  数据显示,在2020年之前的3年,弘阳地产的销售增速分别为71.3%、84.5%和37.6%,已呈现出放缓态势。

  时至今日,弘阳地产的多位明星高管已陆续挥别企业,高溢价拿地也开始影响弘阳地产的获利能力和后续增长动力。

  面对现实状况,弘阳地产于2020年3月宣布,调整2020年的销售目标,从1000亿元降为750亿元。对于何时完成千亿目标,弘阳地产表示,从内部来找增量,修炼内功来提质增效。

  除了千亿目标落空之外,弘阳地产还因毛利率、净利率下滑而受到行业关注。市场质疑剑指企业大规模扩张存在非控股权益增高、拿地价格攀高、销售开支和融资成本攀升等问题。

  尽管营收仍保持增长,企业的毛利率和净利率却逐年下滑,2017-2020年,弘阳地产的销售毛利润分别约为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%,净利率分别约为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。

  对于毛利率持续下滑,企业解释:“毛利率有所下降,主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2019年同期有所下降。”此前,企业还曾解释澳门六合开奖记录。房地产已经到了充分化竞争的时代,整个行业的毛利润都呈现出普遍收缩的状态。

  不过,业界智库机构的研究员认为,“增收不增利”是弘阳地产大规模扩张的直观表现。在市场竞争愈发激烈的环境中,非控股权益增高及拿地价格攀高,会吞噬利润,同时销售开支和融资成本大幅攀升也必然导致利润下滑。

  年度业绩报告还显示,截至2020年12月31日,弘阳地产的土地储备总建筑面积约为2005.74万平方米,其中应占权益面积约为966.92万平方米,占比为48.21%,相较于前两年55.27%和54.66%的比例有所下降。由此可见,弘阳地产的规模扩张更多借助于合作开发,2020年非控股权益占比已经达到10.46%,远高于2017年约2%的比例。而权益销售占比过低的一个结果就是利润率下滑。

  同时,弘阳地产高溢价拿地的例子也颇多,例如,2020年4月竞得宁波一块住宅用地,溢价率为43.13%;6月底购得南通一块住宅用地,溢价率达50.19%;2021年1月5日拿下徐州地块,溢价率达122.74%;1月18日夺得淮安生态文旅区地块,溢价率达98.74%。

  业界观点认为,高溢价拿地一方面体现了弘阳地产加速扩张的想法,另一方面也传递出危险的信号。

  根据年度业绩报告,截至2020年底,弘阳地产销售成本同比增加约37.8%,销售及分销开支同比增加约42.3%,净负债率为50.3%,资产负债比率约为77.0%;融资成本约为7.25亿元,同比增加14.4%。

  据不完全统计,弘阳地产近几年进行了多次较高息率发债,票面利率大多在10%左右。今年伊始,弘阳地产再度发行了优先票据,所得款项净额将用于为公司一年内到期的现有中长期境外债务再融资。

  行业研究人士提示,凭借加杠杆扩充规模,需要格外注意潜在风险,追求企业体量更应注重实在增长。

  对于企业未来一年发展的展望,弘阳地产表示要实现有质量的规模稳健增长,努力实现体验式消费创新,抓住强大内需带来的市场机会,加强与互联网结合,实现在线和线下融合。

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